【试题解析】无形收益一般难以货币化，可通过选取较低的报酬率或本钱化率予以考虑;出资价值用收益法点评时，应选用实践收益值而不是客观收益值;运营费用不包括管帐上的建筑物折旧和土地获得费用的摊销(房地产折旧额)，一般也不包括房子折旧费(点评上的折旧费和土地使用费的摊销)。运营费用应包括建筑设备设备的折旧费。

  2.某商品房项目的土地获得费用、建造本钱、管理费用、出售费用、出资利息、出售税金分别为500万元、800万元、50万元、60万元、110万元、120万元，出资赢利率为25%，则本钱赢利率为( )。

  【试题解析】由出资赢利率=开发赢利/(土地获得费用+建造本钱+管理费用+出售费用)可得：开发赢利=25%×(500+800+50+60)=352.5(万元)，本钱赢利率=开发赢利/(土地获得费用+建造本钱+管理费用+出售费用+出资利息)=352.5/(500+800+50+60+110)=23.19%。

  3.某宗房地产开发用地的面积为8000㎡，容积率为3，商场行情报价(楼面地价)为1800元/㎡，受让人需依照受让价格的3%交纳契税等税费，则土地本钱为( )万元。

  【试题解析】人防工程费归于开发期间税费，居委会用房建造费归于公共配套设备建造费，围墙工程费归于建筑安装工程费，而基础设备建造费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的路途、给水、排水、电力、通讯、燃气、供热、美化、环卫、室外照明等设备的建造费用，以及各项设备与市政干道、干管、干线等的接口费用。(史记：小配套费用)。

  A.单位比较法需求将可比实例的实践建安工程费修正为点评目标的实践建安工程费

  【试题解析】单位比较法实质上是一种比较法，把可比实例建筑物实践而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。

  6.估量某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，尔后每年的净收益会在上一年的基础上削减2万元，则该宗房地产的合理运营期限为( )年。

  7.下列房地产点评活动中，价值时点为曩昔，点评目标情况为曩昔情况的点评是()。

  『答案解析』本题考察的是价值时点准则。选项A，价值时点为现在、点评目标情况为现在;选项B，价值时点为现在，点评目标情况为曩昔;选项C，纳贿房地产的价值时点是纳贿日，点评目标情况也是纳贿时的情况，都是曩昔;选项D，价值时点为现在、点评目标情况为现在。拜见教材P162～163。

  8、房地产开发企业产生的年度亏本，能够用下一年度的()补偿，下一年度税前赢利缺乏补偿的，能够在5年内连续补偿。

  9、在房地产出售量猜测中，引证越来越近期的出售量来不断修正平均值，使之更能反映出售量增减趋势和挨近实践的猜测办法是()。

  10.在房地产商场存在泡沫的情况下，比较价值大大()收益价值和本钱价值。

  『答案解析』本题考察的是挂牌价格、成交价格、商场行情报价、理论价格和点评估量价格。在房地产商场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和本钱价值。拜见教材P96。